[发明专利]一种小区房源均价的确定方法及系统

说明书

本发明实施例提供一种小区房源均价的确定方法及系统。方法包括：获取待估价小区在预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合；基于牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，根据所述预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合，确定所述待估价小区的房源均价。本发明实施例提供的方法及系统，通过获取待估价小区在预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合，有效的解决了交易数据稀缺的问题，通过牛顿冷却定律的时间衰减函数模型为成交房源和历史挂牌房源分配权重，解决了交易数据时变的问题，从而能够对复杂多变的房地产市场形势进行客观的刻画和准确的描述，确定全面而准确的小区房源均价。

技术领域

本发明实施例涉及房地产互联网技术领域，尤其涉及一种小区房源均价的确定方法及系统。

背景技术

在房地产行业中，小区房源均价是衡量房地产市场形势的有力工具，特别是专业的房地产中介需要参考小区房源均价来指导自己的作业行为。现有的小区房源均价确定方法只是简单地对成交的房源计算统计意义上的平均值，由于房屋买卖属于大宗低频的交易，交易数据存在稀疏、稀缺以及时变的特性，该种方法无法对复杂多变的房地产市场形势进行客观的刻画和准确的描述，无法确定全面而准确的小区房源均价。

发明内容

针对现有技术中存在的技术问题，本发明实施例提供一种小区房源均价的确定方法及系统。

第一方面，本发明实施例提供一种小区房源均价的确定方法，包括：

步骤1，获取待估价小区在预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合；

步骤2，基于牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，根据所述预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合，确定所述待估价小区的房源均价。

进一步地，所述步骤1，包括：

获取所述待估价小区在预设时间段内的原始成交房源集合、原始挂牌房源集合和原始历史挂牌房源集合；

对于所述原始成交房源集合，获取每一成交房源的挂牌单价与成交单价的单价差值，并将所述单价差值小于第一预设阈值的所有成交房源，组成所述成交房源集合；

对于所述原始挂牌房源集合，获取每一挂牌房源的有效带看次数及最后一次调价时间与当前时间的时间差值，并将所述有效带看次数大于第二预设阈值且所述时间差值小于第三预设阈值的所有挂牌房源，组成所述挂牌房源集合；

对于所述原始历史挂牌房源集合，获取每一历史挂牌房源的有效带看次数及挂牌时长，并将所述有效带看次数大于第四预设阈值且所述挂牌时长大于第五预设阈值的所有历史挂牌房源，组成所述历史挂牌房源集合。

进一步地，所述步骤2，包括：

确定所述成交房源集合的权重、所述挂牌房源集合的权重以及所述历史挂牌房源集合的权重；

确定所述成交房源集合中每一成交房源的分值、所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值以及所述历史挂牌房源集合中每一历史挂牌房源的分值；

基于所述牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，确定所述每一成交房源的权重和所述每一历史挂牌房源的权重；

根据所述成交房源集合的权重、所述挂牌房源集合的权重、所述历史挂牌房源集合的权重、所述成交房源集合中每一成交房源的分值、所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值、所述历史挂牌房源集合中每一历史挂牌房源的分值、所述每一成交房源的权重以及所述每一历史挂牌房源的权重，确定所述待估价小区的房源均价。

进一步地，所述确定所述成交房源集合中每一成交房源的分值的计算公式为：

确定所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值的计算公式为：