[发明专利]一种小区房源均价的确定方法及系统

权利要求书

1.一种小区房源均价的确定方法，其特征在于，包括：

步骤1，获取待估价小区在预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合；

步骤2，基于牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，根据所述预设时间段内的成交房源集合、挂牌房源集合和历史挂牌房源集合，确定所述待估价小区的房源均价。

2.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，所述步骤1，包括：

获取所述待估价小区在预设时间段内的原始成交房源集合、原始挂牌房源集合和原始历史挂牌房源集合；

对于所述原始成交房源集合，获取每一成交房源的挂牌单价与成交单价的单价差值，并将所述单价差值小于第一预设阈值的所有成交房源，组成所述成交房源集合；

对于所述原始挂牌房源集合，获取每一挂牌房源的有效带看次数及最后一次调价时间与当前时间的时间差值，并将所述有效带看次数大于第二预设阈值且所述时间差值小于第三预设阈值的所有挂牌房源，组成所述挂牌房源集合；

对于所述原始历史挂牌房源集合，获取每一历史挂牌房源的有效带看次数及挂牌时长，并将所述有效带看次数大于第四预设阈值且所述挂牌时长大于第五预设阈值的所有历史挂牌房源，组成所述历史挂牌房源集合。

3.根据权利要求1所述的方法，其特征在于，所述步骤2，包括：

确定所述成交房源集合的权重、所述挂牌房源集合的权重以及所述历史挂牌房源集合的权重；

确定所述成交房源集合中每一成交房源的分值、所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值以及所述历史挂牌房源集合中每一历史挂牌房源的分值；

基于所述牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，确定所述每一成交房源的权重和所述每一历史挂牌房源的权重；

根据所述成交房源集合的权重、所述挂牌房源集合的权重、所述历史挂牌房源集合的权重、所述成交房源集合中每一成交房源的分值、所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值、所述历史挂牌房源集合中每一历史挂牌房源的分值、所述每一成交房源的权重以及所述每一历史挂牌房源的权重，确定所述待估价小区的房源均价。

4.根据权利要求3所述的方法，其特征在于，所述确定所述成交房源集合中每一成交房源的分值的计算公式为：

确定所述挂牌房源集合中每一挂牌房源的分值的计算公式为：

确定所述历史挂牌房源集合中每一历史挂牌房源的分值的计算公式为：

其中，trans_score_i为第i套成交房源的分值，list_score^(k)为第k套挂牌房源的分值，his_list_score_j为第j套历史挂牌房源的分值，trans_price_i为第i套成交房源的成交单价，city_trans_avg_price为当前的城市成交均价，list_price^(k)为第k套挂牌房源的挂牌单价，city_list_avg_price为当前的城市挂牌均价，his_list_price_j为第j套历史挂牌房源的历史挂牌单价，其中i、j都为正整数。

5.根据权利要求4所述的方法，其特征在于，所述基于所述牛顿冷却定律的时间衰减函数模型，确定所述每一成交房源的权重的公式为：

确定所述每一历史挂牌房源的权重的公式为：

其中，w_i为第i套成交房源的权重，w_j为第j套历史挂牌房源的权重，w₁、w₂为初始权重，α₁、α₂为衰减系数，t₁为所述历史挂牌房源的成交时间和当前时间的差值，t₂为所述历史挂牌房源的无效时间和当前时间的差值，其中i、j都为正整数。