[发明专利]房屋资产估价方法

说明书

本发明涉及一种房屋资产估价方法，包括划分二手房估价区域，采集二手房估价区域内各个小区的住房交易价格；确定小区价值影响因素；确定住房自身特征影响因素；拟合住房特征估价模型；批量获取模型参数变量；计算待估二手房价格。本发明房屋资产估价方法，基于已交易的二手房历史数据，并结合二手房的自身属性特征对待估价二手房进行价格评估，并通过计算机辅助计算进行模型拟合，使得估价结果具有较高的准确性，极大地提高了估价的效率、节省了社会人力成本。算法模型不依赖于评估员的主观意愿，结果公正、公平、高效，住房批量价格评估算法，实现住房价格实时评估、批量评估，每宗的成本从几千元降至几十元。

技术领域

本发明涉及一种房屋资产估价方法。

背景技术

传统的住房价格评估，很大程度上制约了互联网金融在房地产方面的发展。如，住房线上交易要求实时产生价格评估报告，银行住房押品风险管理需要高效、批量产生价格评估。

传统的住房价格评估通过评估机构进行，通常每宗评估需要3至4个工作日，根据住房的评估价格收取几千至几万元不等的手续费。整个评估过程不但耗时长、费用高，往往还带有主观推断，评估结果中存在评估人员个体化带来的差异。估价范围、价值标准、评估方法、质量、效率以及公平公正性方面存在着人为不可控的因素。

发明内容

针对上述现有技术中的不足，本发明提供一种快速评估二手房价格，提高评估效率，降低评估成本，客观公正的房屋资产估价方法。

本发明所采取的技术方案是：

一种房屋资产估价方法，

包括如下步骤：

步骤S100，划分二手房估价区域，采集二手房估价区域内各个小区的住房交易价格；

步骤S200，确定小区价值影响因素；

步骤S300，确定住房自身特征影响因素；

步骤S400，拟合住房特征估价模型；

步骤S500，计算机分别根据各个小区的住房交易价格批量获取针对相应小区的模型参数变量；

步骤S600，依次根据每一个小区的模型参数变量，通过住房特征估价模型估算二手房估价区域内各个小区的住房评估价格，与采集到的实际成交价格进行比对；

当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+10％至-10％为房屋有效评估；

当某一个小区的80％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估；

步骤S700，选取小区有效评估数量最多的一个小区的模型参数变量为最终模型参数变量；

步骤S800，计算待估二手房价格。

当房屋有效评价为零时，降低评价标准为：

当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+20％至-20％为房屋有效评估。

当小区有效评价为零时，降低评价标准为：

当某一个小区的50％-70％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估。

当小区有效评估数量最多的小区大于1时；

提高评价标准为：

当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+5％至-5％为房屋有效评估；

当某一个小区的85％-95％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估。