[发明专利]房屋资产估价方法在审
| 申请号： | 201810285712.0 | 申请日： | 2018-04-03 |
| 公开（公告）号： | CN108647987A | 公开（公告）日： | 2018-10-12 |
| 发明（设计）人： | 孟捷;王立国 | 申请（专利权）人： | 云南网星大数据科技股份有限公司 |
| 主分类号： | G06Q30/02 | 分类号： | G06Q30/02;G06Q50/16 |
| 代理公司： | 北京双收知识产权代理有限公司 11241 | 代理人： | 陈泉 |
| 地址： | 650000 云南省昆明市五华区学府路*** | 国省代码： | 云南;53 |
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| 摘要： | |||
| 搜索关键词： | 二手房 估价 资产估价 价格评估 房屋 计算机辅助计算 估价结果 估价模型 交易价格 历史数据 模型参数 模型拟合 人力成本 实时评估 属性特征 算法模型 特征影响 影响因素 主观意愿 住房价格 小区 拟合 评估 算法 采集 交易 | ||
1.一种房屋资产估价方法，其特征在于，
包括如下步骤：
步骤S100，划分二手房估价区域，采集二手房估价区域内各个小区的住房交易价格；
步骤S200，确定小区价值影响因素；
步骤S300，确定住房自身特征影响因素；
步骤S400，拟合住房特征估价模型；
步骤S500，计算机分别根据各个小区的住房交易价格批量获取针对相应小区的模型参数变量；
步骤S600，依次根据每一个小区的模型参数变量，通过住房特征估价模型估算二手房估价区域内各个小区的住房评估价格与采集到的实际成交价格进行比对；
当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+10％至-10％为房屋有效评估；
当某一个小区的80％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估；
步骤S700，选取小区有效评估数量最多的一个小区的模型参数变量为最终模型参数变量；
步骤S800，计算待估二手房价格。
2.根据权利要求1所述房屋资产估价方法，其特征在于：
当房屋有效评价为零时，降低评价标准为：
当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+20％至-20％为房屋有效评估。
3.根据权利要求1所述房屋资产估价方法，其特征在于：
当小区有效评价为零时，降低评价标准为：
当某一个小区的50％-70％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估。
4.根据权利要求1所述房屋资产估价方法，其特征在于：
当小区有效评估数量最多的小区大于1时；
提高评价标准为：
当房屋实际成交价格与根据模型参数变量估算出的住房交易价格误差为：+5％至-5％为房屋有效评估；
当某一个小区的85％-95％的房屋根据模型参数变量估算出的住房交易价格为有效评估，确定对该小区的房屋评估为小区有效评估。
5.根据权利要求1所述房屋资产估价方法，其特征在于：所述小区价值影响因素函数模型为：
K＝K1+K2+K3+K4+K5+K6+K7；其中：
K：小区价值影响因素系数；
K1：城市空间区位系数；
K2：商业密集程度系数；
K3：交通便捷程度系数；
K4：小区景观差异系数；
K5：周边医疗系数；
K6：周边教育系数；
K7：周边休闲系数。
6.根据权利要求5所述房屋资产估价方法，其特征在于：所述住房自身特征影响因素包括：物业类型、面积、朝向、所在层数、最高层数。
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