[发明专利]一种二手房房价测算方法

权利要求书

1.一种二手房房价测算方法，其特征在于包括如下步骤：

S1：资料收集

获取二手房的房源样本，并采集各房源样本所属楼盘的宏观指标和微观指标；

S2：清洗合并

先清洗去除无效的房源样本，再根据经纬度信息和名称将相似的房源样本合并到同一楼盘中；

S3：计算楼盘均价

根据每个楼盘中房源样本的挂牌价计算楼盘的均价；

S4：楼盘预分类

根据楼盘的均价和经纬度信息将楼盘划分为不同的类别，并计算每个类别的均价；

S5：训练房价测算模型

以步骤S1采集的宏观指标、微观指标和步骤S4中得到的每个类别的均价为特征在回归模型中拟合各个楼盘的均价，生成房价测算模型；

S6：输出房价测算值。

在房价测算模型中输入待测算二手房名称，房价测算模型根据该二手房所属楼盘的宏观指标、微观指标以及所属类别的均价计算得出该二手房的房价。

2.根据权利要求1所述的一种二手房房价测算方法，其特征在于：所述步骤S2中的合并方法为：先根据经纬度信息依次将每个房源样本与其余房源样本进行比对，得出每个房源样本与其余房源样本之间的距离，再根据房源样本名称的相似度将距离小于设定阈值的房源样本合并到同一楼盘中。

3.根据权利要求2所述的一种二手房房价测算方法，其特征在于：所述步骤S2中将相似的房源样本合并到同一楼盘中的计算方法为：

当Similaritythreshold时将相似的房源样本合并到同一楼盘中；

式(1)-(4)中，x1和x2分别表示两个不同的房源样本，dis(x1，x2)表示按经纬度计算不同房源样本之间的距离，Sim(x1.name,x2.name)表示两个不同房源样本名称的相似度，Similarity表示房源样本名称的相似度，threshold表示相似度设定值，earth_radius表示地球半径，round()为四舍五入函数，x1.lat、x1.lng、x2.lat、x2.lat分别表示两个房源样本的纬度和经度。

4.根据权利要求3所述的一种二手房房价测算方法，其特征在于：所述步骤S3的计算方法为：

式(5)中，P表示楼盘的均价，n表示楼盘中房源样本的数量，Ri表示第i个房源样本的挂牌价，median(SR)表示楼盘中所有房源样本的挂牌价的中位数，sort(SR)表示将房源样本挂牌价升序排列，V_(n+1)/2、V_n/2和V_(1+n/2)分别表示房源样本挂牌价升序排列后取其中一个值。

5.根据权利要求4所述的一种二手房房价测算方法，其特征在于：所述步骤S4中将楼盘划分为不同的类别的方法包括以下步骤：

(1)标记楼盘类型

依次将每个楼盘作为中心，并根据楼盘均价分别计算中心楼盘与在中心楼盘设定范围内的其它楼盘之间的价格差异系数，若中心楼盘与其它楼盘之间价格差异系数小于设定系数的数量大于设定个数，则标记该中心楼盘为核心楼盘，否则标记该中心楼盘为边缘楼盘；其中，设定范围为1-1.5km，设定个数的范围为1-100，设定系数不大于0.75；

(2)聚合核心楼盘

依次将每个核心楼盘与其它核心楼盘进行比较，当两个核心楼盘之间的距离小于设定范围，且价格差异系数不大于设定系数时，将这两个核心楼盘聚合为同一个类别，否则划分为两个不同的类别；

(3)聚合边缘楼盘

将所有边缘楼盘聚合到距离最近的核心楼盘所属类别；

(4)计算类别均价

根据每个类别中楼盘的均价和所有楼盘价格的中位数计算类别的均价。

6.根据权利要求5所述的一种二手房房价测算方法，其特征在于：所述步骤(1)中价格差异系数的计算方法为：

式(6)中，G表示价格差异系数，price1和price2分别表示两个待比较楼盘的均价，min(price1,price2)表示取二者较小的值。