[发明专利]一种地产自动估价方法及其系统

说明书

本发明涉及一种地产自动估价方法及其系统，具有自动、高效评估地产单价的优点。所述方法包括：S1：获取所需评估的地产的性质用途和影响因素：环境、交通、生活设施、地块形状和物业销售；S2：对影响因素进行评分；S3：根据所需评估的地产性质用途在数据库中查找与其地产性质用途相同的N个案例，且每个案例均包含各个影响因素的评分；S4：将所需评估的地产影响因素与N个案例中的影响因素一一进行差值百分比比较，筛选出所有影响因素的差值百分比均在预设的百分比限值内的n个案例；S5：提取n个案例的单价并计算平均值，获得评估单价。

技术领域

本发明涉及地产评估技术领域，尤其涉及一种地产自动估价系统。

背景技术

房地产价值是房地产市场发展的驱动力与调控棒,房地产评估正是要解决在我国处于支柱性、先导性地位的房地产业的核心问题—价值的测算与显化。基于此,人们理所当然的为房地产评估的良性发展现状和辉煌前景预先假设了一个最好的理由。然而,事实果真如此乐观吗房地产评估已经进入了一个规范、高效的发展阶段了吗中国社会科学院经济蓝皮报告权威数据表明中国的房地产评估还处在非常边缘的地位,产业关联性与带动性与其地位不相对称。评估价值与实际价值的落差,房地产产业地位与产业带动效应的巨大反差,反映了当前我国房地产估价市场化的程度低下房地产评估企业缺乏应有的风险意识和风险约束机制,评估效度低下。大量病态评估、不良评估的存在,使房地产的评估价值严重违背了市场价值规律,制肘了对资产的显化和市场资源的合理配置。因而,我们必须对房地产的地位和作用进行再认识、再思考、再定位,探索建立市场经济秩序下的房地产评估体系。

发明内容

本发明的目的一在于提供一种地产自动估价方法统，具有自动、高效评估地产单价的优点。

本发明的上述目的一是通过以下技术方案得以实现的：

一种地产自动估价方法，所述方法包括：S1：获取所需评估的地产的性质用途和影响因素：环境、交通、生活设施、地块形状和物业销售；S2：对影响因素进行评分；S3：根据所需评估的地产性质用途在数据库中查找与其地产性质用途相同的N个案例，且每个案例均包含各个影响因素的评分；S4：将所需评估的地产影响因素与N个案例中的影响因素一一进行差值百分比比较，筛选出所有影响因素的差值百分比均在预设的百分比限值内的n个案例；S5：提取n个案例的单价并计算平均值，获得评估单价。

进一步的，所述S2中的影响因素由专家评委团给出，去掉高低峰值后取平均值。

进一步的，在所述S3之前，还可获取地产的地理位置，根据地产地理位置所在区域，在该地产所在区域内进行案例查找。

进一步的，所述差值百分比的计算方法为：差值百分比=|所需评估的地产影响因素评分-案例的影响因素评分|/案例的影响因素评分。

本发明的目的二在于提供一种地产自动估价系统，具有自动、高效评估地产单价的优点。

本发明的上述目的二是通过以下技术方案得以实现的：

一种地产自动估价系统，所述系统包括：获取单元，用于获取所需评估的地产的性质用途和影响因素：环境、交通、生活设施、地块形状和物业销售；评价单元，用于对影响因素进行评分；查找单元，用于根据所需评估的地产性质用途在数据库中查找与其地产性质用途相同的N个案例，且每个案例均包含各个影响因素的评分；筛选单元，将所需评估的地产影响因素与N个案例中的影响因素一一进行差值百分比比较，筛选出所有影响因素的差值百分比均在预设的百分比限值内的n个案例；计算单元，用于提取n个案例的单价并计算平均值，获得评估单价。

进一步的，还包括区域缩小单元，用于获取地产的地理位置，根据地产地理位置所在区域，在该地产所在区域内进行案例查找。

进一步的，所述计算单元计算差值百分比的方法为：差值百分比=|所需评估的地产影响因素评分-案例的影响因素评分|/案例的影响因素评分。